Совместный проект
Совместный проект
Рынок жилья в Ростове: ставки ниже, цены в штиле и сокращение числа игроков
Правила игры диктует покупатель
Несмотря на кажущуюся стабильность, рынок недвижимости донской столицы сейчас переживает переломный момент. Причиной тому стали два обстоятельства: снижение процентных ставок по ипотеке и грядущее вступление в силу поправок к ФЗ № 214. Как это изменит сегодняшнюю ситуацию, мы выяснили у экспертов во время круглого стола в «Дон-медиа».
Наши эксперты – управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Ростове-на-Дону Юрий Романенко,
директор по маркетингу концерна Единство Мария Калашникова,
генеральный директор АО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев.
директор по маркетингу концерна Единство Мария Калашникова,
генеральный директор АО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев.
Слишком много «квадратов»
Цены на жилье находятся примерно в одной поре уже около двух лет. За пятилетку рост не превысил и 5%, по оценкам генерального директора АО «ЮИТ ДОН» Андрея Шумеева. Виной тому большое количество новостроек, которое появляется в Ростове в последнее время.
«Спрос сегодня значительно превышает предложение. По моей информации, до 40% жилья, которое сдается в эксплуатацию в Ростове, не продается. Квартиры стоят по два, три, четыре года. Рынок города не в состоянии поглотить этот объем жилья по той рыночной цене, которая сегодня есть. Для того чтобы жилье могло реализоваться, либо должна снижаться цена, либо нужно регулировать предложение».
Андрей Шумеев
Как сообщил управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Ростове-на-Дону Юрий Романенко, средняя стоимость квадратного метра как в строящихся квартирах, так и в готовых, сегодня примерно равна 60 тысячам рублей. И если средняя стоимость квартиры на вторичном рынке по сравнению с прошлым годом выросла на 10% – с трех до 3,3 млн рублей, то на первичном рынке недвижимости тенденция обратная.
«По сравнению с прошлым годом средняя стоимость квартиры в новостройке упала с 3,7 до 3,4 млн рублей. Среди главных причин – экспансия застройщиков в более удаленные от центра районы и приоритет небольших по метражу квартир», – считает представитель банка.
Юрий Романенко
Директор по маркетингу концерна «Единство» Мария Калашникова уточняет, что стоимость квадратного метра меняется в зависимости от этапа, в котором находится строительство дома. На стадии котлована она меньше. Но эти колебания в целом на статистику не влияют.
Снижение ставок подстегнет рынок?
Зато существенное влияние на рынок жилья оказало снижение процентной ставки по ипотеке. Если в прошлом году в среднем по стране она была равна 11%, то с начала этого года составила 9,7%. По мнению Юрия Романенко, постепенное снижение ставок может стать стимулом для роста продаж жилья.
«Сегодня благодаря тому, что снизились ставки, рынок изменился очень интересным образом. Процент спроса в экономсегменте остался примерно таким же, а часть спроса в бизнес- и комфорт- классе значительно выросла. Теперь человек может купить жилье в так называемом предцентре. Если раньше центр ограничивался определенным квадратом, то сегодня понятие центра размылось. В этом сегменте в Ростове есть выбор, объектов достаточно и они конкурируют между собой. И благодаря более низким ставкам человек уже может позволить себе жилье в предцентре. Раньше такого выбора у него не было».
Мария Калашникова
| Напомним, что в прошлом году в РФ был поставлен рекорд: банки выдали ипотеки на 2 млрд рублей. По мнению экспертов, сегодня не менее 70% сделок на первичном рынке жилья совершается с помощью ипотеки. Но это, скорее, касается недорогих квартир. «Все зависит от класса, уровня цен, местоположения объекта. В домах экономкласса объем ипотеки больше, может доходить и до 80%», – поясняет Андрей Шумеев. Мария Калашникова отмечает, что в домах бизнес-класса число сделок, совершенных с помощью ипотеки, не превышает половины от общего числа. По словам представителя Абсолют Банка, в Ростове наиболее востребованы сегодня квартиры эконом-класса с чистовой отделкой – в которые можно заселиться сразу после получения ключей. 80% ипотечных сделок приходится именно на такое жилье. |
«С помощью ипотеки покупают 30% квартир на первичном рынке и 70% - на вторичном, –
говорит Юрий Романенко. – Как правило, это квартиры эконом-класса.
Средний размер кредита – 1,6 млн рублей».
говорит Юрий Романенко. – Как правило, это квартиры эконом-класса.
Средний размер кредита – 1,6 млн рублей».
Чем обернутся новые поправки в ФЗ-214
Новая версия закона об участии в долевом строительстве, которая вступает в силу с 1 июля этого года, по оценкам экспертов, может изменить ситуацию на рынке жилья. Поправки в ФЗ-214 затруднят вход в рынок долевого строительства: к застройщику предъявляется множество новых требований. Особенно это касается принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок». Мелкие застройщики могут не справиться с новыми условиями игры, соответственно, им придется покинуть строительный бизнес. Но крупные игроки ростовского рынка первичного жилья смотрят в будущее с оптимизмом.
«Новые поправки исключат проявление недобросовестной конкуренции, когда отдельным застройщикам вообще не выдают разрешение на строительство, а другим разрешают строить по пять-восемь домов одновременно, – полагает Андрей Шумеев. – Для нашей компании я не вижу проблем, мы готовы к формированию новых документов и работе в новых условиях».
Мария Калашникова считает, что новая система будет более дорогой в обслуживании для застройщика и не все смогут себе ее позволить:
«Вероятно, ряд мелких застройщиков уйдет с рынка. И в какой-то промежуток времени это спровоцирует сокращение предложения. Но произойдет это не резко. Будут продаваться квартиры в объектах, которые еще строятся, в тех домах, на возведение которых до 1 июля будет получено разрешение»
«Новые поправки исключат проявление недобросовестной конкуренции, когда отдельным застройщикам вообще не выдают разрешение на строительство, а другим разрешают строить по пять-восемь домов одновременно, – полагает Андрей Шумеев. – Для нашей компании я не вижу проблем, мы готовы к формированию новых документов и работе в новых условиях».
Мария Калашникова считает, что новая система будет более дорогой в обслуживании для застройщика и не все смогут себе ее позволить:
«Вероятно, ряд мелких застройщиков уйдет с рынка. И в какой-то промежуток времени это спровоцирует сокращение предложения. Но произойдет это не резко. Будут продаваться квартиры в объектах, которые еще строятся, в тех домах, на возведение которых до 1 июля будет получено разрешение»
Приведет ли эта ситуация к повышению цен на жилье?
Юрий Романенко уверен, что в среднесрочной перспективе это вполне вероятно. Представители застройщиков считают, что рынок не позволит девелоперам поднимать цены, ведь предложения на рынке жилья меньше не станет, а слишком дорогое жилье среднему ростовскому покупателю не по карману.
Скажутся нововведения и на ипотечных портфелях банков, которые будут расти медленнее. Но в том, что рост предполагается, у эксперта сомнений нет. По словам Юрия Романенко, Абсолют Банк в этом году выдал больше ипотечных займов, чем в прошлом. Если в 2017 году кредитов на жилье россияне взяли на 27 млрд, то в этом году ожидается увеличение этой цифры до более чем 40 млрд рублей.
Скажутся нововведения и на ипотечных портфелях банков, которые будут расти медленнее. Но в том, что рост предполагается, у эксперта сомнений нет. По словам Юрия Романенко, Абсолют Банк в этом году выдал больше ипотечных займов, чем в прошлом. Если в 2017 году кредитов на жилье россияне взяли на 27 млрд, то в этом году ожидается увеличение этой цифры до более чем 40 млрд рублей.
Что выгодно покупателю
В такой ситуации у горожан возникает закономерный вопрос: есть ли смысл сейчас покупать жилье или стоит подождать? По мнению экспертов, никаких причин откладывать покупку нет.
«В течение последних нескольких месяцев банки не снижали ставки по своим ипотечным программам, – говорит Юрий Романенко. – Поэтому, если есть потребность в улучшении жилищных условий и накоплен хотя бы минимальный первоначальный взнос, то ждать более благоприятных условий не стоит. Во-первых, если ставки все же будут снижены, то всегда можно сделать рефинансирование ипотечного кредита. Во-вторых, есть вероятность, что осенью цены на недвижимость пойдут вверх, а количество привлекательных по стоимости и качеству вариантов сократится. По статистике, число сделок в ноябре-декабре всегда увеличивается на 50% по сравнению с летом. В такой ситуации у продавцов нет повода снижать цены, напротив, они растут – в среднем на 5-7%».
Андрей Шумеев полагает, что объем предложения будет расти, а это значит, что цены на жилье вряд ли повысятся.
«В течение последних нескольких месяцев банки не снижали ставки по своим ипотечным программам, – говорит Юрий Романенко. – Поэтому, если есть потребность в улучшении жилищных условий и накоплен хотя бы минимальный первоначальный взнос, то ждать более благоприятных условий не стоит. Во-первых, если ставки все же будут снижены, то всегда можно сделать рефинансирование ипотечного кредита. Во-вторых, есть вероятность, что осенью цены на недвижимость пойдут вверх, а количество привлекательных по стоимости и качеству вариантов сократится. По статистике, число сделок в ноябре-декабре всегда увеличивается на 50% по сравнению с летом. В такой ситуации у продавцов нет повода снижать цены, напротив, они растут – в среднем на 5-7%».
Андрей Шумеев полагает, что объем предложения будет расти, а это значит, что цены на жилье вряд ли повысятся.
«Можно, скорее, говорить не о росте цен, а о повышении уровня комфорта в новостройках. Мы постепенно будем приходить к рынку готового жилья, к квартирам с отделкой. В последние пять лет мы наблюдаем тенденцию повышения интереса к качественному жилью, и желание жить с комфортом будет только расти. Если раньше застройщику прощали ошибки и покупали практически любое жилье, то сегодня покупатель более требователен», – считает Мария Калашникова.
| Андрей Шумеев отмечает, что сейчас перед застройщиком вопрос качества встает на каждом этапе строительства — от приобретения земельного участка до строительства и дальнейшей эксплуатации жилья. Ростовчане хотят быть уверенными в том, что в жить в новой квартире будет удобно и безопасно, рядом будет вся необходимая инфраструктура. И впоследствии купленную недвижимость можно будет продать без ущерба для себя. Условия рынку сегодня диктует покупатель, и эта тенденция полезна обеим сторонам – и застройщику, и его потенциальному клиенту. |
Советы покупателю от Абсолют Банка:
Если не хватает собственных средств и нужна будет ипотека, стоит начать покупку квартиры с обращения в банк. Заполните заявку и анкету и узнайте максимальную доступную сумму кредита. Это делается быстро и совершенно бесплатно, и ни к чему не обязывает. В результате можно выяснить примерный размер ежемесячного платежа по ипотеке и прикинуть, насколько подъемна такая финансовая нагрузка.
Выбирая банк для ипотеки, обращайте внимание на наличие качественного интернет-банка и мобильного приложения. Узнайте, можно ли через них, без визитов в офис, вносить ежемесячные платежи, совершать частичное досрочное погашение кредита. Ипотека – это история на годы, поэтому комфорт в ее обслуживании особенно важен.
При выборе квартир на первичном рынке всегда есть смысл зайти на сайт застройщика и посмотреть, в каких банках он аккредитован. Если перечень кредитных организацией внушительный, и среди них есть банки из топ-10 по ипотеке – это дополнительная гарантия надежности .
