Совместный проект
Ипотека на пике
Что будет с процентной ставкой
Ипотека продолжает оставаться самым популярным способом приобретения жилья. Поэтому любые изменения процентной ставки играют огромную роль в общей ситуации на рыке недвижимости страны. Во время круглого стола в «Дон-медиа» мы поинтересовались у крупных игроков рынка Ростова, ждут ли рынок региона изменения в ближайшее время.
Ставка падает и поднимается
В прошлом году жители РФ взяли максимальное
количество ипотечных кредитов за все годы
– 576,5 тысячи. В общей сложности это 1,3 трлн рублей.
Что касается Ростовской области, то в 2018 году
эксперты отметили небывалый спрос на
ипотечные кредиты.
По данным Южного главного управления Центробанка, с января по октябрь 2018 года банки выдали ипотечных кредитов на 50,4 млрд рублей, что в 1,6 раза выше аналогичного показателя прошлого года.
«В 2018 году «Абсолют Банк» в донской столице превысил показатели предыдущего года в 2 раза. Мы выдали ипотеку на сумму около 0,7 млрд рублей. Эта динамика значительно превышает среднерыночные показатели – за год в Ростовской области совокупный объем выданных жилищных кредитов вырос на 53%», – рассказала управляющий операционным офисом банка в Ростове-на-Дону Елена Водяницкая.
По ее словам, ипотеку теперь стало взять проще. Например, кредитная организация в начале 2018 года запустила цифровую ипотечную платформу. Покупателю недвижимости при этом не требуется приходить в банк. Решение по заявке ему приходят уже спустя 10 минут. В январе 2019 года почти 70% заявок Абсолют Банк получает именно через цифровую платформу. В кредитной организации ожидают, что в ближайшее время их доля вырастет до 90%.
Интерес к ипотеке, вероятно, подогрело и чувствительное снижение ключевой процентной ставки. Напомним, что в начале 2018 года она упала до 9,56%. После этого ЦБ дважды ее поднимал.
«Триггером для роста ипотечных ставок стало поднятие ключевой ставки ЦБ РФ в сентябре и декабре 2018 года. В начале февраля среднерыночная ставка в Ростовской области перешагнула рубеж в 11% годовых. При этом такая ставка, пока она не достигнет 12 процентов, остается в целом комфортной для заемщиков при решении жилищного вопроса», – считает Елена Водяницкая.
«На мой взгляд, ипотечная ставка выросла не критично, – считает эксперт по недвижимости Александр Жилин. – Потому что пока нет ясности, будет ли она расти в ближайшее время. К тому же, насколько я знаю, речь шла и о том, что государство будет ее сдерживать с помощью субсидирования».
По его мнению, процентная ставка по ипотеке оказывает значимое влияние на рынок жилья в целом, который сейчас достаточно стабилен. Сильных колебаний не ощущается.
«В августе прошлого года мы наблюдали большой всплеск покупательской активности. Естественно, число сделок выросло. Такая ситуация продолжалась до конца года, да и для января и февраля можно констатировать неплохую активность. Что будет происходить дальше, сказать сложно, но тенденции к росту цен на недвижимость я пока не наблюдаю, – говорит эксперт.
По его мнению, процентная ставка по ипотеке оказывает значимое влияние на рынок жилья в целом, который сейчас достаточно стабилен. Сильных колебаний не ощущается.
«В августе прошлого года мы наблюдали большой всплеск покупательской активности. Естественно, число сделок выросло. Такая ситуация продолжалась до конца года, да и для января и февраля можно констатировать неплохую активность. Что будет происходить дальше, сказать сложно, но тенденции к росту цен на недвижимость я пока не наблюдаю, – говорит эксперт.
Но ставка такова не для всех.
Есть категории граждан, которые
смогут получить ипотеку «со скидкой».
«В 2018 году в Агентстве жилищных
программ начат прием документов
на участие в программе льготного
ипотечного кредитования граждан
(«Дисконт»). Планируется
предоставление ипотечных кредитов
с пониженной процентной ставкой на весь срок кредитования. Участвовать в «Дисконте» могут нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане РФ, постоянно зарегистрированные по месту жительства на территории Ростовской области. Это те, кого нуждающимися в улучшении условий признали органы местного самоуправления. Либо же это люди, обеспеченные жильем площадью менее жилищной нормы – 10 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека. Жилье должно принадлежать заявителю и членам его семьи на праве собственности, или они могут занимать его на праве владения и пользования по социальному найму в государственном или муниципальном жилищном фонде. Сейчас АО «ДОМ.РФ» вносит изменения в условия предоставления ипотечных кредитов. В частности, уточняются размер процентной ставки и список банков-партнеров по ее реализации», – говорит директор ГБУ РО «Агенство жилищных программ» Мария Гаврикова.
Уточненная информация о порядке предоставления ипотечных кредитов в рамках данного направления и перечень банков будут размещены на официальном сайте ГБУ РО «Агентство жилищных программ» в разделе «Все о господдержке» – «Льготное ипотечное кредитование граждан».
Возможно, список «льготников» пополнится. Некоторые крупные банки предлагают давать льготную ипотеку на готовую недвижимость многодетным семьям.
«Мы прогнозируем, что в 2019 году количество сделок по госпрограмме увеличится минимум в 2 раза. Способствовать этому могут давно ожидаемые уточнения со стороны Минфина, благодаря которым программа станет доступнее для более широкого круга заемщиков. Так, сейчас обсуждается вопрос о продлении льготной ставки на весь период кредитования. На наш взгляд, эта программа нуждается в уточнении, чтобы действительно улучшить условия многодетных семей. В том числе она необходима не только на первичном рынке жилья, поскольку это социальный проект», – считает Елена Водяницкая.
Молодым и многодетным – помощь
Есть еще и бюджетные субсидии. Так, в первую, самую тяжелую, пятилетку выплаты ипотеки можно воспользоваться государственной поддержкой.
«Это компенсация расходов по оплате части процентной ставки по жилищному кредиту, оформленному в банке, – поясняет Мария Гаврикова. – Для молодых и многодетных семей, молодых ученых размер субсидии составляет 10% годовых. Работники бюджетной сферы муниципального и областного подчинения, ветераны боевых действий Афганистана и Чеченской Республики могут рассчитывать на 9% годовых. Дополнительно к субсидированию процентной ставки работникам бюджетной сферы и многодетным семьям предоставляются бюджетные субсидии для оплаты части стоимости недвижимости в размере 20% и 30% от расчетной стоимости жилья соответственно».
Те, у кого во время периода субсидирования процентной ставки по ипотеке родился или был усыновлен первый, третий и последующий ребенок, могут получить бюджетную субсидию для погашения задолженности. При рождении первого ребенка это 50% регионального материнского капитала, при рождении третьего и последующего – 100% регионального материнского капитала.
«Это компенсация расходов по оплате части процентной ставки по жилищному кредиту, оформленному в банке, – поясняет Мария Гаврикова. – Для молодых и многодетных семей, молодых ученых размер субсидии составляет 10% годовых. Работники бюджетной сферы муниципального и областного подчинения, ветераны боевых действий Афганистана и Чеченской Республики могут рассчитывать на 9% годовых. Дополнительно к субсидированию процентной ставки работникам бюджетной сферы и многодетным семьям предоставляются бюджетные субсидии для оплаты части стоимости недвижимости в размере 20% и 30% от расчетной стоимости жилья соответственно».
Те, у кого во время периода субсидирования процентной ставки по ипотеке родился или был усыновлен первый, третий и последующий ребенок, могут получить бюджетную субсидию для погашения задолженности. При рождении первого ребенка это 50% регионального материнского капитала, при рождении третьего и последующего – 100% регионального материнского капитала.
Президент РФ Владимир Путин отмечал, что рост ставок по ипотеке в России был прогнозируем. Связано это в том числе и с повышением НДС. По его мнению, явление это краткосрочное и в дальнейшем показатели должны не только выровняться, но и начать снижаться.
«Мы ожидаем, что в первом полугодии 2019 года среднерыночная ставка достигнет 11,5% годовых, – говорит Елена Водяницкая. – Эксперты ипотечного рынка сходятся во мнении, что в среднесрочной перспективе нет экономических предпосылок для возврата ставок до 10%. Еще одно косвенное доказательство тренда на увеличение ставок – то, что большинство банков, работающих в Ростове-на-Дону, существенно ограничили период фиксированной в одобренной кредитной заявке ставки, в течение которого потенциальному заемщику необходимо определиться с объектом недвижимости и выйти на сделку. Что касается Абсолют Банка, то наша действующая минимальная ставка по ипотечным программам – 10,74% годовых. В ближайшее время банк не планирует ее увеличивать».
По ее словам, если среднерыночная ставка не превысит 12% годовых, то спрос на ипотеку сохранится практически на том же уровне. Но необходимо учитывать, что сейчас банки еще работают с заявками, одобренными в конце 2018 года по более низким ставкам. В марте – апреле 2019 года, когда пойдут заявки от клиентов «новой волны», прогнозы по темпам ипотечного рынка будут корректироваться. А вот в случае если среднерыночная ставка все же перешагнет отметку 12% годовых, то спрос на ипотеку может начать снижаться. Как считает представитель Абсолют Банка, каждый последующий процент может вызвать снижение спроса на ипотеку на 15%.
«Мы ожидаем, что в первом полугодии 2019 года среднерыночная ставка достигнет 11,5% годовых, – говорит Елена Водяницкая. – Эксперты ипотечного рынка сходятся во мнении, что в среднесрочной перспективе нет экономических предпосылок для возврата ставок до 10%. Еще одно косвенное доказательство тренда на увеличение ставок – то, что большинство банков, работающих в Ростове-на-Дону, существенно ограничили период фиксированной в одобренной кредитной заявке ставки, в течение которого потенциальному заемщику необходимо определиться с объектом недвижимости и выйти на сделку. Что касается Абсолют Банка, то наша действующая минимальная ставка по ипотечным программам – 10,74% годовых. В ближайшее время банк не планирует ее увеличивать».
По ее словам, если среднерыночная ставка не превысит 12% годовых, то спрос на ипотеку сохранится практически на том же уровне. Но необходимо учитывать, что сейчас банки еще работают с заявками, одобренными в конце 2018 года по более низким ставкам. В марте – апреле 2019 года, когда пойдут заявки от клиентов «новой волны», прогнозы по темпам ипотечного рынка будут корректироваться. А вот в случае если среднерыночная ставка все же перешагнет отметку 12% годовых, то спрос на ипотеку может начать снижаться. Как считает представитель Абсолют Банка, каждый последующий процент может вызвать снижение спроса на ипотеку на 15%.
Кто покупает в Ростове жилье в ипотеку
Ростовский заемщик молодеет, считает Елена Водяницкая. За год его возраст снизился с 37,5 года до 36 лет. При этом женщины в ЮФО стали более активно решать свой «квартирный вопрос» и опираться на собственные силы. Доля заемщиков-мужчин радикально уменьшилась – всего за год на 13%, с 60% до 47%.
Чаще всего горожане покупают жилье на вторичном рынке, эта тенденция сохраняется уже несколько лет. Доля готовых квартир в ипотечных сделках выросла с 65% в 2017 году до 70% в 2018 году.
«При этом средний ипотечный чек по первичному и вторичному жилью оказался одинаковым – 2 млн рублей. По нашим прогнозам, вслед за ценой квадратного метра средний чек будет расти – минимум, на 5–10% до конца года. Причем рост стоимости квадратного метра «первички» будет более динамичным», – отмечает Елена Водяницкая.
Средняя сумма первоначального взноса становится ниже – если раньше она составляла 32,7% от стоимости квартиры, то сейчас – 28,9%. Соответственно, вырос средний срок выплаты кредита: с 17 до 19 лет. Как говорит эксперт, в начале 2019 года средний размер ежемесячного платежа составил 21 тысячу рублей, по сравнению с 2017 годом сумма почти не изменилась – как раз за счет увеличения среднего срока кредита.
Портрет покупателя постепенно меняется, он становится моложе, считает Александр Жилин.
«Покупатели все чаще выбирают жилье с отделкой, – говорит эксперт. – Потому что, покупая жилье в ипотеку, люди, молодые семьи чаще всего уже не имеют особых денег на ремонт. Причем молодые сегодня делают выбор в пользу двухкомнатных квартир, отказываясь от бывших распространенными студий и «однушек». Если говорить о спросе в массовом сегменте – это «евродвушка», квартира средней площади 45–55 кв. м. Многие застройщики отмечают, что студии и однокомнатные квартиры в жилых комплексах порой «зависают», продаются плохо. Люди стремятся к комфорту. И это заметно даже по требованиям, которые ростовский покупатель предъявляет к жилым комплексам: нужны парковки, качественные детские и спортивные площадки, нормальная инфраструктура».
Ульяна Алфеева ИА DON24.RU
Совместный проект
Совместный проект
